Hrozí nám bytová krize? Nebo se v ní již nacházíme?
Vytvořeno: 30.05.2018
Převzato z http://www.arkcr.cz/art/5675/reallitni-magazin-ark-cr-kveten.htm
Když vycházíte z mediálního prostoru, a hledáte odpověď na tyto otázky, pak naleznete protichůdné argumenty. Naší republice se ekonomicky daří, uznávají to i v zahraničí. Platy rostou, nezaměstnanost se snižuje. Není žádný důvod toto zpochybňovat, ač statistici tvrdí, že mnohá čísla jsou velmi zavádějící, průměrování je velmi ošidné. Ale nepochybně se daří.
Bydlení je však jiný fenomén. Již v devadesá- tých letech prof. Vojtěch Cepl, který se před tím, než odešel na Ústavní soud, zabýval mimo jiné také transformací bytové politiky hovořil o svobodném trhu s bydlením ale také o nezbytnosti tržně konformních korekcí ve smyslu stimulace nabídky, když ceny bydlení či nájemného rostou, rozumné úvěrové politice především z hlediska, že půjčovat na bydlení je možné, jen když cena nemovitostí zaručuje, že pokryje nároky banky v případě jejího nesplácení. Ekonomové by jistě uvedli, že celosvětová ekonomická krize byla už v roce 2007 nazna- čena několika důležitými indikátory. Prvotní příčinou byla americká hypoteční krize, která postupně přerostla ve světovou finanční krizi, hroutily se banky – například největší americká spořitelna Washington Mutual. Politika některých společností na trhu byla slepá, neodpovědná. To platilo především o společnosti Fannie Mae1 , která měla za cíl rozšířit sekundární hypoteční trh zajištěním hypoték ve formě hypotečních zástavních listů. To umožnilo věřitelům reinvestovat svá aktiva do většího objemu úvěrů a ve skutečnosti zvyšovalo počet věřitelů na trhu hypoték. Vzrůstalo riziko, ale exekutiva byla rozpačitá. Reagovala se zpožděním. Dne 26. ledna 2005 byl senátorem Chuckem Hagelem poprvé představen federální zá- kon o reformě bytového podnikání. Jeho cílem bylo reformovat stávající regulační strukturu. Růst sekuritizace se soukromým sektorem a nedostatečná regulace v této části trhu vedly k přebytku podhodnoceného financování bydlení, které v roce 2006 vedlo k rostoucímu počtu dlužníků, často se špatnými úvěry, kteří nebyli schopni zaplatit své hypotéky. Ceny, za které se tehdy v USA kupovalo a na které banky půjčovaly, byly „nafouknuté“. Jakmile se vzedmula vlna „neplatičů“ hypoték, ceny domů se snížily, protože zvýšené zabavování a nabídky jejich prodeje na trhu se přidalo k již rozsáhlému inventáři nabídky domů a bytů a přísnější úvěrové standardy znemožňovaly dlužníkům získat hypotéky. Toto oslabení cen nemovitostí vedlo ke zvětšová- ní ztrát. V červenci 2008 se vláda pokoušela zmírnit obavy z trhu tím, že znovu zdůraznila svůj názor, že „Fannie Mae a Freddie Mac hrají ústřední roli v americkém systému financování bydlení“. Americké ministerstvo financí a Federální rezervní banka poskytly oběma korporacím přístup k úvěrům s nízkou úrokovou sazbou. Navzdory těmto snahám došlo v srpnu 2008 k poklesu podílu Fannie Mae a Freddie Mac o více než 90% oproti předchozím roční- kům. Dne 21. října 2010 se ukázalo, že záchranná akce Freddie Mac a Fannie Mae bude stát da- ňové poplatníky celkem 224-360 miliard dolarů. A dlužníci? Ztratili nemovitost, ale dluhy jim zůstaly. Podotýkat, že tato krize nastartovala krizi světovou je asi nadbytečné. Pokud tvrdíme, že kolaps cen nemovitostí a hypotéční krize může nastat i u nás, tak je zřejmé, že světovou ekonomickou krizi nezpů- sobí. Ale o to přece zdaleka nejde. Stačí se opět jen podívat do médií. Banky již registrují možné problémy trhu s nemovitostmi a omezili hypotéky na 80 % ceny nemovitosti. Lidé se však zadlužují o to více. Touhu po vlastním bydlení regulace ČNB neomezila. Lidé pouze hledají jiné cesty jak získat peníze, absurdně nejvíc se zadlužují v „nejchudších“ krajích, Ústeckém, Moravskoslezském apod. Víc než polovina klientů bank riskuje vědomě, když vědí, že stačí, aby se zvý- šila úroková sazba nebo aby ztratili zaměstnání a budou ve finančních problémech. To nejhorší ale média nepopisují. Když klient dlouhodobě neplatí, banka mu nemovitost zabaví a pokusí se jí prodat. „Nafouknutá“ cena však nebude na trhu uplatněna v pořizovací hodnotě, ale podstatně níže. Pak klient přijde o nemovitost a zbydou mu dluhy, které bude dál splácet. Riziko takové katastrofy by mělo již dosud nevšímavé politiky zajímat. Zatím tomu mnoho nenasvědčuje.2 Krize hypoték však není vše. Nájemné také prudce roste, zdražuje. Prů- měrná nabídková cena nájemního bydlení v Česku ke konci loňského roku meziročně vzrostla o 13,8 procenta na 197 korun za metr čtvereční. Vyplývá to ze studie poradenské společnosti Deloitte. Podle této zprávy třeba v Hradci Králové se průměrné nájemné zvedlo o 28 %, v Praze činí již 339 Kč na metr čtvereční. Příčinu toho vidí společnost v absenci institucionalizace nájemného. Roste počet bohatších osob, které nakupují druhou, třetí nemovitost a nabídnou ji na trhu za uvedené.
Jiný poskytovatel bydlení nebo jiné segmenty
nájemného bydlení neexistují.
Je nepochybné, že řada problémů na trhu
s byty je dána nedostatečnou nabídkou na
trhu, což komplikuje mimo jiné složité územní
a stavební řízení, to i v případě běžné developerské
výstavby. Podle informací bytových
družstev v Praze je však náklad na výstavbu
nových standardních bytů cca 45-50.000 Kč/
m2 plochy, prodávají se však za 80.000 Kč/
m2, v atraktivních lokalitách až 100.000 Kč/
m2. Dále zcela schází levnější, dostupné bydlení
na tzv. neziskovém principu. Ale ještě je
třeba se vrátit do historie.
Již dlouhodobě se bytová politika v České
republice zmítá v křečích. Omyl dlouhodobé
regulace nájemného způsobil, že se obce
a města zbavily nájemních bytů, aby zabránily
ekonomickým ztrátám. Nahradil je ničím neregulovaný
a slabě monitorovaný trh, a pokud se
vrátíme k úvodním tezím, nikdo trh neovlivňuje
„tržně konformními nástroji“, zejména (jak
u cen nemovitostí tak u nájemného) dlouhodobou
koncepční vizí bytové politiky u nás.
Vláda se nesnaží situaci ovlivnit jako kdysi
v USA zákonem o reformě bytového podnikání.
Vlády ODS v letech 2006 až 2013 se zaměřily
výhradně na novou civilní legislativu, občanský
a korporátní zákon. Záslužný čin akademiků, noč-
ní můra pro občany, mnohdy nic netušící, pokud
bydlí v bytech vlastnických či družstevních.
Vláda koalice ČSSD, ANO a KDU ČSL, dík
svérázné ministryni Karle Šlechtové také jen vedla
dlouhé diskuze o sociálním bydlení, jinak si bytové
politiky mnoho nevšímala, na Ministerstvu
pro místní rozvoj byla zrušena sekce bytové politiky
a propuštěn odborný náměstek. To je vše.
Jak dál:
Po téměř třech dekádách od roku 1989 se
nedaří bytovou politiku měnit podle aktuálních
potřeb. Je podceňována. Osobně jsem po celou
dobu své odborné angažovanosti v bytové
politice3
prakticky permanentně ve styku s odborníky
reprezentované různými svazy a spolky
(viz dále). Společně opakovaně usilujeme o kontakt
s politiky v Poslanecké sněmovně, Senátu,
atakujeme exekutivu, v roce 2016 přijal skupinu
odborníků předseda vlády a předali jsme
mu souhrn potřeb podle mínění představitelů
Svazu měst a obcí, bytových družstev, sdružení
nájemníků či vlastníků, realitních kanceláří,
stavebních spořitelen apod. Výsledek? Až těsně
před volbami mnozí politici reagovali a zjistili, že
situace je špatná, horší než se domnívali. Nedostatečná
pozornost i znalost politiků a řešení ad
hoc postupem je čím dále větším problémem,
který vyžaduje změnu.
Současný stav v bydlení se vyznačuje dlouhodobou
absencí dostupného bydlení, zanedbanou
sociální péčí a terénní prací s lidmi na
okraji společnosti (nepřizpůsobiví, bezdomovci
a „podnikatelé“ parazitující na sociálních dávkách
a skupiny osob, jejichž jedinou filosofií je,
že se o ně stát postará) a konečně nutnost revize
právní úpravy vlastnického a družstevního
bydlení.
Cena nájemního i vlastnického bydlení neú-
měrně roste. Nové nemovitosti se prodávají za
ceny, které neodpovídají jejich reálné hodnotě
na zdravém a funkčním trhu s byty a jsou předraženy
o 25-30 %. Pokud by oslabila schopnost
lidé splácet hypotéky, dostaví se stav skoro katastrofický.
O tom jsme pojednali v úvodu.
Nejohroženější skupiny obyvatel jsou senio-
ři a mladí lidé.
Senioři v nájemních bytech platí mnohdy
více než 60 % svých příjmů nájemného. V roce
2005, když MMR deregulovalo nájemné, předpokládalo
se, že výše nájemného placené seniory
nesmí přesáhnout 35 % jejich měsíčních
příjmů. Řešení mělo být v příspěvku na nájemném.
Není.
Mladí lidé, chtějí-li bydlet, nemají jiné alternativy
než vysoký nájem nebo hypotéku. Vět-
šina moderních Evropských zemí má funkční
sektor levnější formy nájemního či družstevního
bydlení postavené na principu užívání
bytu za nákladové (ekonomicky odůvodněné)
nájemné. V moderních zemích dosahuje tento
sektor od 25 % (Rakousko) až po 35 % (Francie),
existuje v každé zemi EU. V ČR neexistuje
již 27 let! Co z toho můžeme dovodit?
Nejen severní Čechy, ale i sever Moravy
patří k regionům, ve kterých jsou současné
ceny nemovitostí na takových hodnotách, že
začínají být pro některé zájemce nedostupný-
mi. Zejména lidé, kteří plánují pořízení bytu či
rodinného domu za pomoci úvěru na bydlení,
začínají mít starosti s nalezením takové nemovitosti,
která odpovídá jejich finančním mož-
nostem.
Z dat portálu realityčechy.cz vyplývá, že
jenom za poslední rok vzrostla průměrná
cena bytu 3+1 v Ostravě z 1 521 339 Kč na
1 620 665 Kč. Možná si říkáte, že jde o kategorii
velkých bytů a že u těch menších k tak velkému
růstu cen nedošlo. Musíme vás vyvést
z omylu. Byty 2+1 podražily téměř shodně,
z 1 052 786 Kč v dubnu 2017 se dostaly o rok
později na hodnotu 1 146 177 Kč. Je to jen
o 5 935 Kč méně než u kategorie 3+1. A právě
růst cen a přísnější podmínky spojené se získá-
ním úvěru na bydlení způsobují, že si někteří
zájemci vybranou nemovitost nemohou dovolit
a volí tak buď byty menších výměr, nebo
hledají v jiné, levnější, lokalitě.
Martin Moravec, majitel realitní kanceláře
Ostravský realitní servis se nejčastěji setkává
třemi typu klientů. „První jsou ti, kteří mají
vlastní zdroje nutné k získání hypotéky a další
peníze na rekonstrukci a daň z nabytí nemovitosti.
Druhá skupina jsou klienti, kteří mají
Martin Moravec predikuje, že ceny dále
porostou, protože bytů k prodeji je stále nedostatek.
„Atraktivní lokality jako centrum nebo
Poruba stále rostou. Bohužel pro prodávající
bude větší problém takto drahý byt prodat. Je
to spirála, ale kupující nemají takové zdroje,
aby tyto byty ve velkém nakupovali. Očekávám
růst cen bytů v celé Ostravě s tím, že v atraktivních
lokalitách budou ceny stoupat rychleji.
Staré domy již tolik růst nebudou. Nové jsou
již teď na naše poměry dražší, okolo 4-5 milionů,
ale nabídka je velmi malá, takže kupují-
cí moc možností nemá. Stále platí, že rodinný
dům se prodává zhruba 2-3 krát déle než standardní
byt. U bytů je doba prodeje v rozmezí
1-3 měsíce, u rodinných domů pak 3-6 měsíců.
Dražší nemovitosti se nabízí klidně rok a samozřejmě
během této doby cena klesá. Lidi
mají totiž velká očekávání a pak zjišťují, že je
nereálné za tyto peníze prodat a cenu snižují.“
Naopak v nedalekém Frýdku-Místku se může
v letošním roce stát, že se růst cen zastaví, což
potvrzuje i Michal Lesňák a dodává: „Ve Frýdku-Místku
se projevuje zpomalení růstu prodejních
cen a v tomto roce předpokládáme, že
bude toto zpomalení pokračovat až ke stagnaci
prodejních cen nemovitostí.“
O tom, kam až se dostanou ceny nemovitostí
rozhodnou opět kupující a jejich ochota
akceptovat nabídkové ceny. Nebudou-li mít
dostatek vlastních prostředků, popřípadě pokud
nedosáhnou na hypoteční úvěr, tak prodá-
vající budou muset ze svých nároků ustoupit.
Nutno je ovšem brát v potaz počet volných nemovitostí
k prodeji.
Lucie Mazáčová